マンション売却
成功の秘けつ【兵庫編】

このサイトでは、マンション売却で失敗しないコツをはじめ、兵庫でおすすめの不動産会社、兵庫県内主要エリアのマンション相場、知っておきたい基礎知識、マンションが売れない原因・理由などを紹介しています。

不動産会社は大まかに分けて2種類ある

マンション売却をサポートしてくれる不動産会社は、大きく2つに分類することができます。1つは、全国に店舗展開している大手業者。もう1つは、地域に根差し、地元に密着して営業する兵庫の地場業者です。

地場

地場の特性を知り尽くした
地域密着型の会社

メリット

独自のネットワークがありエリアの市況に応じた査定が可能。売り主の状況に応じて臨機応変に対応。

デメリット

遠方の物件は取り扱いがしにくい。業者によってサービス・サポートによし悪しがあって、まちまち。

大手

知名度と信頼性の高さは
大手ならでは

メリット

取引経験が豊富で取引がシステム化されている。企業としての安心感がある。サポート力が高い。

デメリット

地元ネットワークが薄い。営業がマニュアル化されていることも多く、サービスが画一的で機械的になりがち。

結局どっちに相談すれば良いの?

情報の拡散スピードは変わらない。それなら、両方に相談しよう!

1990年に不動産会社だけが登録できる、物件情報の共有システム「レインズ」ができてからは、大手不動産会社も地域密着型の不動産会社も規模の大小関係なく、物件情報を入手できるようになりました。つまり、どんな不動産会社であっても物件情報の拡散スピードに差は無いということです。

ではどこに差が出るのでしょうか。それは査定や実際の仲介活動です。この点はそれぞれ適不適がありますので、1社だけに相談した場合、合わなかったことを考えると不安ですよね。ですので、大手と地場、それぞれ最低1社ずつは相談してみることをおすすめします。

規模の違う会社に相談することで、違った視点からの提案を受けられることがありますし、「違う会社にも相談している」ことを話すことで、より親身になってくれるケースもあります。

そこで、大手と地場、それぞれ兵庫でおすすめの不動産会社をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

不動産会社にも得意不得意がある?

不動産会社といってもすべて同じではなく、会社によっていろいろな特徴を持っています。例えば、誰でも知っているような大手の不動産会社もありますし、従業員が1人で不動産業を行っている会社もあります。

不動産の分譲に力を入れている会社もありますし、賃貸ばかり取り扱っている会社もあるでしょう。また、マンション売却に強いところもありますし、一戸建ての売却に強いところもあります。

このように、不動産会社にも得意な分野や不得意な分野があるのです。マンション売却をしようと思っている人が、賃貸に強い不動産会社や売却よりも購入に力をいれている不動産会社に相談してもあまり効果がありません。

例えば、兵庫県神戸市に住んでいる人が自宅マンションを売却したいと思った時、どのように不動産会社を探せば一番満足がいく価格で売却できるのでしょうか。まずは、兵庫県神戸市にある街の不動産会社に実際に足を運んでみると、その会社が何に強いのかがわかります。

街の不動産会社は賃貸に強いところが多いため、いろいろな所に行くことがお勧めです。次に不動産会社のホームページを見ると何が得意分野なのかがわかります。

忙しくてなかなか不動産会社へ行く時間のない人には、簡単に調べることができますので良い方法でしょう。

マンション売却を得意とする不動産会社に依頼しよう!

マンション売却を決心したのなら、マンション売却を得意としている不動産会社に仲介を頼むのが良いでしょう。なぜならば、マンションの売却に不得意な不動産会社に仲介を頼むと、場合によっては不当な価格でしか売れず損をしてしまう場合があるのです。

それでは、自分の大切な資産であるマンションをマンション売却が得意な不動産会社に仲介してもらうには、どのように不動産会社を見分ければ良いのでしょうか。マンション売却に強い不動産会社は、まずはホームページをみるとだいたいわかります。

ホームページ内の売却情報に中古マンションなどの情報が多く掲載されていれば、その会社はマンション売却に力を入れている会社と考えて良いでしょう。そして、マンションをできるだけ高い価格で売るためには、マンション売却を得意とする複数の不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

複数の会社に査定をしてもらうことで、だいたいの相場がわかり売却が進みやすくなるのです。複数の不動産会社に査定をしてもらうには、一括査定サービスを利用すると便利で簡単です。一括査定サービスは、一度の入力で6社くらいまとめて依頼ができますので、マンション売却を得意とする大手の不動産会社と、地元の不動産会社とバランスよく査定の依頼をすると良いでしょう。

マンションの売却を得意とする不動産会社の特徴

店頭に貼ってあるチラシが中古マンションの売却物件が多く、不動産会社のホームページに中古マンションの売却物件が多くのっている場合は、マンションの売却を得意としている不動産会社だと考えて良いでしょう。そして、なるべく早く、なるべく高く売るノウハウに長けているのです。

また、査定を依頼した時に、マンションの場所や築年数などから机上で見積もるだけでなく、きちんと訪問していろいろな観点から査定をしてくれるのが、マンションの売却を得意とする不動産会社の特徴でもあります。机上でのマンション売却の見積もりは、主観が入らずにデータだけで査定できるのでどの不動産会社でもだいたい同じような査定になります。

しかし、売却したいマンションの個別の事情がわからないため、実態とかけ離れた査定になる可能性があります。一方、訪問しての査定は、マンションの個別の事情も加味をした査定ができるため、実態に近い査定ができるのです。

ただし、不動産会社の主観が入ってしまう恐れがありますので、注意が必要になります。また、周囲にマンション売却がわかってしまう可能性がありますが、マンション売却を得意とする不動産会社は慣れていますので、なるべく周囲にわからないように動いてくれます。

マンション売却には2種類の方法がある

マンション売却を決心したら、不動産会社にマンション売却の依頼をしますが、マンションの売却方法には2種類の方法があります。1つ目は、売却するマンションを不動産会社が購入する買取という方法です。買取は、短期間でマンションの売却をしたい場合に有効な方法になります。

2つ目は、依頼した不動産会社が購入者を探す仲介という方法です。仲介は、マンションの売却に時間がかかっても少しでも高く売りたい場合に有効な方法になります。

1、不動産会社が購入者になる・買取

買取とは、マンションなどの不動産を不動産会社が購入することをいいます。買取のメリットとして、売却する相手が不動産会社のため決済のスピードがはやいため、売却日時が決めやすいことです。

そのため、買い替えや住み替えのスケジュールが立てやすくなります。また、不動産会社と直接取引をするので、仲介手数料がかからない場合があります。

さらに、瑕疵担保責任の免責や、売却後に設備に不具合が発生した場合などでも売主に責任はないのです。買取のデメリットは、不動産会社に売却をするため、どうしても価格が市場価格よりも安くなってしまうことです。

不動産会社は購入した住宅を、さらに売却して利益をあげなければなりません。そのため、リフォームをしてから売る場合が多く、リフォームをするには費用がかかります。

その費用や税金や利益などを考慮して買取を行うため、買取価格は安くなってしまうのです。売却価格を少しでも高くするには、複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。競争相手がいるため、売却価格は少し高くなる可能性があるのです。

2、不動産会社が購入者を探す・仲介

仲介とは、不動産会社がマンションなどを売却する人の依頼を受けて、購入者を探し売買契約を結ぶことです。また、仲介を行うには、宅地建物取引業法で定められた免許が必要です。

仲介のメリットは、一般的に買取よりも高い価格で売却できることです。また、仲介してもらう不動産会社が広告の掲載やレインズへの登録をしてくれるので、自分の希望の価格で売れるまで、じっくりと待つこともできます。

仲介のデメリットは、まずは売却できるまで時間がかかる場合があることです。すぐに希望価格でマンション売却などができればいいのですが、価格を下げなければなかなか売れない場合もあります。

さらに、価格を下げても売れない場合もあります。また、売却の時期や金額がわからないため、マンションなどの買い替えの場合に計画が立てづらくなるのです。他にも、広告に掲載されるため周囲の人に秘密にできないことや、一般的に仲介手数料がかかります。さらに、買取と異なり瑕疵担保責任に問われる場合もあるのです。

状況に合わせて売却方法を選ぼう

マンション売却方法には、買取と仲介がありますが、売却人の状況に合わせてどちらにするか決めるのが良いでしょう。例えば、マンションの売却期間が特に決まっていなくて、いつか売れればいいと考えている人は、仲介が向いています。

また、売却する時にリフォームをして資産価値を上げてから売却をした方がいい場合などに、リフォーム費用を捻出できる人も仲介の方が良いでしょう。さらに、売却が完了するまで、売却依頼をしているマンションに住み続けますが、その間に何回か内覧希望の人が家に来ます。そのような状況でも大丈夫な人は、仲介が向いています。

買取の方が良い状況の場合は、まずは買い替えや住み替えなどのスケジュールが決まっていて、売却した資金の必要な時期が決まっている場合です。例えば、兵庫県神戸市に住んでいる人が、東京に転勤が決まり永住することになった場合、東京への住み替え時期が決まっているため、それまでに神戸のマンションを売却しなければならない場合などです。

また、売却資金が少々安くなったとしても、仲介のようないろいろな煩わしさを考えなくマンション売却がしたい場合などがあります。他にも、売却をしていることを知られたくはない場合も買取が良いでしょう。

ネット査定なら簡単にマンションの価値を調べることが可能

マンション売却を検討しているのなら、最初にやるべきことは一体いくらで売ることができるのかを把握することです。業者によっては査定額が異なりますので、複数の不動産会社から見積もりを提出してもらうのが得策です。

なぜなら不動産会社に個別に見積もり依頼をして検討しようとした場合、それぞれの担当者とコンタクトした上で物件情報を伝えるなど手間と時間がかかります。これでは忙しい本業を抱えている方にとっては、負担が大きくなってしまいます。

そんなときは、インターネット上で提供されているネット査定サービスを利用すると便利です。なにしろ対象となる不動産会社に全てに一括で査定依頼を実施することが可能ですので、必要な物件情報の提供は1回のみで済ますことができ効率アップを図ることができるからです。

査定サービスのメリットはその他にもあり、相見積もりの結果、物件の相場価格を把握することができたり、優秀な担当者と出会えて適切なアドバイスが得られたりもします。

便利な匿名査定も登場

本格的な契約の前段階で個人情報を晒したくないというニーズもあり、これに応える形で匿名による不動産査定のサービスが登場してきました。個人情報を提出したら後に営業の電話がかかってくるのではないかと不安になっている方にとって、利用しやすいサービスであると言えます。

簡易査定となりますが査定依頼することで、物件の相場価格を把握するための情報を得ることができますので大いに利用したいところです。査定価格の精度が完全ではありませんので、いくつかの不動産会社から見積もり情報を提供してもらう過程で、信用できると判断できる会社を見つけましょう。

その上であらためて個人情報を伝えて詳しい見積もりをしてもらうと良いでしょう。

マンションを売る時は『成約価格』を知ることが重要

マンション売却の際にはいくらで売れたか、その金額(成約価格)が重要となります。売主の立場からすればできるだけ高く売りたいという心理が働きますので、売出し価格が成約価格とよりも高くなる傾向があります。

しかし、あまりに高いと買主が現れなかったり値下げ交渉などが行われることで、売買契約を結ぶまでに時間がかかってしまったりします。したがって、売出し価格は可能なかぎり成約価格となり得る相場に寄せていくことが望ましいと言えます。

結論として安くても高くてもNGであり、適切な売出し価格を設定することが大切です。裏を返せば成約価格がどの金額に落ち着くのかを知ることとも言えます。

最初に損失を出さないギリギリのラインを見極めて、売出し価格の最低価格を決めることが大切です。次に相場価格を調べることが重要です。地域によって物件価格が異なりますので、例えば、兵庫県もしくは神戸エリアなど地域を限定した物件相場を調べることが肝要です。

またインターネットを利用したり、ポスティングされたチラシを参考にしたりしても良いでしょう。

マンションを売る時は必要書類の準備とは?

マンションを売却するためには、必要な書類をタイムリーに準備することがとても大切です。買主が物件の情報を知るために必要なものを提示できないと機会損失となりかねないからです。

マンション売却に伴って売主と買主の双方で売買契約書を締結しますが、そのために必要な書類も事前に準備をしておく必要があります。

また、物件の権利に関する書類を準備することで、はじめて所有権の移転手続きをすることができるようになり、買主の権利の保全が可能となります。以降では、それぞれ詳しくみていくことにしましょう。

1.身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

売主の本人確認をするために身分証明書を提示する必要があります。自動車運転免許証を提示するのが一般的です。所有権の名義人が複数存在しており共有名義となっている場合は、全員分の身分証明書を用意します。

相続物件で相続人の一部が遠方に居住している場合には時間がかかる場合がありますので、速やかに手配することが大切です。また登記上の住所と現住所が異なるケースでは住民票が必要となります。

売買契約書に実印を押下する必要がありますので、共有者全員の実印及び印鑑証明書を用意します。尚この場合、認め印を使うことはできませんので注意してください。

印鑑証明書は、所有権移転の登記を申請する際の申請書に添付する必要がある書類です。尚、印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものを添付しなければなりません。

2.登記済権利書、もしくは登記識別情報

登記済権利書は、一般に権利証と呼ばれているものであり不動産を取得した際に、法務局から交付される書類のことです。この書類によって登記名義人として記載されている者が、その物件の申請な所有者であることが証明されます。売買契約を締結して登記をする際の登記申請書に添付が義務付けられています。

尚、平成17年以降に物件に関する所有権を取得した者には、登記済権利証の代わりに登記識別情報が発行される場合がありますのでこちら用意します。

いずれにしても売買契約締結後に、売主から買主への所有権の移転の登記を申請する際に必要となりますので必ず用意しなければなりません。所有権移転の登記申請が法務局に受理されると、買主は取得した物件の所有権を第三者に主張できるようになります。

3.固定資産税納税通知書、または固定資産税評価証明書

不動産を所有している人は固定資産税を支払う義務があります。納税者には固定資産税納税通知書、または固定資産税評価証明書が交付されますので、最新のものを用意します。これによって固定資産税の納税額を確認することができます。

また、固定資産税評価証明書は、税金を計算する際の根拠となる不動産の評価額が記載されている書類であると言えます。この書類は市町村の役所もしくはその出張所にて取得するか、郵送にて取得することができます。名義人以外の第三者も取得することができますが、この場合は委任状が必要となります。

尚、所有権移転登記の申請書には、登録免許税を記載するためその額を計算するための課税標準額を知るためにこれらの書類が必要です。

4.マンションの管理規約、使用細則、維持費などに関する書類

マンションを売買する際には、どのような管理規則で運営されているのかを知るための書類が必要となります。所有権の対象となる専有部分と共用部分の持分を決められたルールに基づいて使用、管理されており詳細を知ることが重要だからです。

マンションはたくさんの世帯が住んでいることから、円滑な管理をするために細かな規約が策定されていることが多く、その内容を記載しているのが管理規約もしくは使用細則に関する書類となります。

買主にとっては購入するマンションがどのように維持管理されているのか、そし管理費はどれくらい徴収されるのか等は重要な関心事となります。また禁止されている事項ないか等はとても重要な情報となるため、これらの書類は売買契約の締結以前に提示するべきものとされています。

5.耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など

震災による被害が全国で報告されている現状を鑑み、建物の地震に対する強度(耐震性)に多くの関心が寄せられています。1981年6月1日を境にして耐震基準が変更されており、現在の新築建物は新しい耐震基準で建築されています。

もし古い耐震基準で立てられた建物を売却する際には、耐震診断報告書の提出を求められる場合がありますので準備しておきます。

古い建物を購入する際には、アスベスト(石綿)による健康被害が懸念されますので、アスベスト使用調査報告書が準備できると買主は安心して購入検討することができます。提出は必須ではありませんが、書類として提出しておくことで後に懸念されるトラブルを回避することができますので重要です。

マンションの種類によっては、地盤調査報告書などが必要になる

物件に関する書類として準備しておくことが望ましい書類の一つに、地盤調査報告書があります。これは、地盤調査を実施した結果を詳しく記載したものであり、地盤の強さを知ることができる書類です。

マンションが立っている地盤の状態を把握することができますし、マンションの履歴を知ることができますので、買主にとって安心材料となり得ます。その結果、売買契約を成立させやりやすくなりますので準備をすべき書類です。

中古マンションであれば竣工図書として保管されていますので、買主は不動産業者を通じて閲覧を申し出ることができますし、売主としても地盤に関するリスクがどの程度あるのかを確認しておくおとは後のトラブルを回避することからも大変意義があると言えます。

兵庫のマンション売却でおすすめの2社

地場

クリア

クリアの画像

画像引用元:クリア公式HP
https://www.clear2014.co.jp/

設立2年で約400件の仲介実績!
新進気鋭の不動産会社
地元・神戸を中心に営業する不動産会社。売り主利益を最優先に考える営業スタイルで、2014年の会社設立以来、わずか2年間で約400件の成約実績がある。マンションの査定額が高く、そのうえ対応が迅速でスピーディに売却できると評判。物件は兵庫エリアの市況を分析し、利回り相場までを鑑みて査定するため買い主にとっても損がなく、売買成約が成立しやすいのが魅力。また、真摯な営業姿勢でクレームがないのも特徴。
公式サイトで詳しく見る

販売実例

アトラス六甲山手

  • 【売却価格】450万円
  • 【間取り】1R
  • 【専有面積】17m2
  • 【築年数】29年

プリオーレ御影山の手A棟

  • 【売却価格】350万円
  • 【間取り】1DK
  • 【専有面積】36m2
  • 【築年数】34年

エクセルウィッシュ御崎公園

  • 【売却価格】980万円
  • 【間取り】1K
  • 【専有面積】22m2
  • 【築年数】14年

会社の評判

  • クリアさんと出会う前は、娘がお世話になっている大手不動産会社に依頼をしていました。しかし、その時担当されていた方の知識や経験が浅かったようで、期待していたいい結果が得られませんでした。投資用マンションを専門にしているクリアさんは知識も経験も豊富で、先を見越したローン返済の手続きや賃貸の引き継ぎなどありとあらゆることに対してスムーズでしたし、全てを安心して任せることができました。
  • 昨年亡くなった主人が残したマンションでした。私にはどうして良いか分からず、お部屋の中もボロボロでとても人に貸せる状態ではありませんでした。1年くらい前に一度、近所の不動産会社に相談したものの、売却は難しいとのことで半ば諦めかけていた時、クリアさんと出会いました。相続手続きから売買まですべてお任せし、担当の方は大変だったと思いますが、事細かに報告をしてくれたので、本当に助かりました。
  • 管理を委託してからのお付き合いです。管理手数料が安いのはもちろんですが、担当者が誠実かつ報告がマメ。とにかく親身になって動いてくれるので、故障修理にしても少しでも負担が少なくなるように、休日にホームセンターに行ってくれたことを後から知って感動しました。私のような不動産の素人にとっては、何をするにしても専門の方の意見を聞くしかありません。信頼できる担当者さんと出会えたことは、幸運だったと思います。
大手

大京穴吹不動産

大京穴吹不動産の画像

画像引用元:大京穴吹不動産公式HP
http://www.daikyo-anabuki.co.jp/

即時買取も可能!
年間6,600件超の仲介実績アリ
「ライオンズマンション」ブランドで知られる、大手不動産会社。年間売買仲介取引件数が6,600件を超えるなど、マンション売却の実績も豊富。マンションを直接買い取ってくれる「即時買取サービス」、売却が一定期間に成立しなかった場合に買い取る「買い取り保証サービス」をはじめ、「24時間駆けつけサービス」「相続税対策」など、大手の経営体力を生かしたサポートが充実している。兵庫県内には神戸元町店、西宮店を展開。
公式サイトで詳しく見る

販売実例

ライオンズヒルズ垂水多聞台

  • 【売却価格】1,430万円
  • 【間取り】2LDK+S
  • 【専有面積】69.0m2
  • 【築年数】17年

イトーピア武庫川

  • 【売却価格】1,670万円
  • 【間取り】3LDK
  • 【専有面積】72.88m2
  • 【築年数】34年

サーパス明石

  • 【売却価格】980万円
  • 【間取り】4LDK
  • 【専有面積】87.67m2
  • 【築年数】27年

会社の評判

  • 「もっと広い家に住みたい」と思い3社に査定依頼をしました。査定ではどこも期待以上の額を提示してくれましたが、直接話をしてみて、対応の良かった大京穴吹さんにお願いしました。売却が決まるまでにしたことはスケジュールの調整と部屋の掃除くらいで、後は担当の方に任せっきりでした。それでも相談してからわずか1ヶ月で買ってくれる人が見つかり、スムーズに新しい家での生活がスタートできました。
  • 12年住んでいたマンションを売るために、一括査定サイトを通じて、大京穴吹さんにお願いしました。同じタイミングで査定依頼をした会社より査定額は低かったものの、担当の方がとても丁寧に対応してくださったので、信頼してお任せできました。とても手早く進めていただいたおかげで、相談してから1週間ほどで売却の契約までできました。売却について考える時間が短く済んだので、新居や今後の生活を考える時間ができました。
  • 賃貸として持ち続けるか売却するかで悩んでいるときに、大京穴吹さんに相談しました。最初は賃貸で考えていましたが、説明を聞いているうちに気持ちが売却に動き、いくつかの会社に査定依頼をお願いしたんです。築年数が古いために色々とダメな点を挙げる会社があれば、売るためにリフォームを勧めてくる会社もありましたが、大京さんからは買取を提案されました。金額こそ売却よりも下がりますが、リフォーム費用は必要ないですし、すぐに物件を手放せたので助かりました。

マンション売却で失敗しないコツ

価格設定

価格設定はマンション売却の最重要項目。価格の決め方と流れについて理解を深めましょう。

物件の見せ方

見せ方一つで、内覧者の印象は大きく変わるもの。マンションの価値を少しでも高める方法とは?

不動産会社選び

マンション売却の成否が左右される不動産会社選びで、押さえるべき3つのポイントを紹介します。

マンション売却で失敗しないコツとは?

知っておきたいマンション売却の基礎知識

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準備

好条件で確実に売るためには、物件を売却したい時期から逆算して情報収集を行うこと。そのほかにも、資金計画の立て方や売却時に必要な書類について知っておきたいお役立ち情報が満載です。

費用

おもな費用としては、仲介手数料とそのほかの諸費用とに分けられます。物件を売るときにかかる印紙税や所得税など、一体いくらかかるのでしょうか。売却前には事前に覚えておく必要があります。

手続き

不動産の売買は法律も絡むので複雑な手続きが発生します。売り主が用意すべき関係書類や行うべき手続きなど、後々トラブルにならないように、今のうちから覚えておくと良いでしょう。

マンション売却の基礎知識を詳しく見る

【神戸・尼崎・姫路など】エリア別マンション売却相場

同じ兵庫県内でも、神戸市内や阪神間と、播磨、淡路、丹波、但馬では大きく売却相場は違ってきます。とくに、神戸以東と明石以西では同じ専有面積・間取りでも1,000万円以上の差が出ることもしばしば。ここでは表のように、県内主要エリアのマンション相場をそれぞれまとめていますので、売却相場の参考にしてみてください。

エリア別マンション売却相場
エリア 専有面積 価格
神戸市中央区 ~90m2 3,926万円
尼崎市 ~90m2 2,724万円
姫路市 ~90m2 1,746万円
相場を詳しく見る

特集何がいけない?マンションが売れない理由

まずは、売れない原因を知ることが大切!

マンションが売れないのには、相応の理由があるからです。設定価格、物件の質、不動産会社の売り方、というのが3大原因。もし、これらの原因に思い当たる節があれば、不動産業者の変更も検討すべきでしょう。

マンションが売れない理由とは

兵庫・神戸のマンション売却についてまとめ

兵庫県でできるだけマンションを高く売ろうと思ったら様々なコツがあります。その中でも特に重要だといえるのがどの不動産会社に売却を依頼するか?ということになるでしょう。 1社のみで選択してしまうと相場より安く売却することになったり、失敗するリスクが高くなります。そのため、まずはご紹介しているように規模の違う複数の不動産会社に依頼するなどの対策を取ってみてくださいね。

不動産会社選びをする際に実際にその会社を利用した人の口コミ情報を確認することも大切です。ホームページで良い事を言っているのに実際に相談をしてみたら感じが悪かったり、販売力の低いところも少なくありません。 実際に利用した人の声は大きな参考になるでしょう。

兵庫県のマンション売却相場はどれくらい?

兵庫県のマンション売却相場についてまとめると、地域によって大きな差があります。 例えば、売却数が多い地域についていえば西宮市となっており、こちらが~90m2で2,678万円、100m2~だと3,265万円ほどが相場になるでしょう。 他には宝塚市も多くのマンションが売りに出されており、売却相場は~90m2だと2,473万円、100m2~だと3,627万円となっています。 神戸市東灘区の場合は~90m2で2,591万円、100m2~で5,573万円程となっているのですが、一方で地域によっては全く中古マンションの売却情報が出ていないところも少なくありません。

中古マンションがたくさん売りに出されている地域であれば自分のマンションを売却した場合にどれくらいの値がつくのか想像しやすいのですが、ほとんど情報がないような地域だと個人で判断するのは難しくなります。 この場合も不動産会社に相談をしましょう。

不動産売却の流れは?

売却を検討している中古マンションがある場合、どのような流れで実際に売却することになるのでしょうか。 まず、可能であれば自分自身である程度相場を調べておくのがおすすめです。そうすれば不動産会社から提示された金額が妥当であるかどうかも判断しやすくなるでしょう。

続いて複数の不動産会社に対して査定を依頼し、不動産会社の考える相場についてチェックしてみてくださいね。 担当者の方といろいろ話し合いを重ね、信頼できる不動産会社が見つかったら媒介契約を結びます。 不動産の売却ということもあり、実際に売却する際には様々な手続きなども行わなければなりません。

マンションの売却というとかなり難しいのでは…と思ってしまいがちですが、不動産会社の方が大部分を行ってくるので心配する必要はないでしょう。ただ、安心してお任せするためにも信頼できる業者選びをすることが大切です。

兵庫のマンション売却を成功させるために

マンションが高く売れるのには理由がありますし、反対になかなか売れないのにも理由があります。ただ適当に売りに出して相場以上に高く売れることはまずないでしょう。 高く売るためのポイントは不動産会社からも教えてもらえるので、丁寧なサポートをしてくれる不動産会社を選び、できるだけ高く売却できるように工夫してみましょう。信頼できる不動産会社が見つかれば様々な悩み相談もできますし、とてもスムーズに売却活動を進めていけるはずです。

マンションの売却で失敗してしまう場合の多くが不動産会社選びの失敗にあります。売却活動を行ってくれるのは不動産会社なので、質の良い不動産会社を選ばなければ失敗するのは当然のことともいえるでしょう。 不動産会社選びのポイントや各手続きについて、兵庫県のマンション売却相場事情などについてもご紹介するので、これからマンションの売却を行おうと思っている方はぜひ参考にしてみてくださいね。

媒介契約とは?

マンション売却するためには、関連する幅広い専門知識が必要なので、誰にも頼らずに個人でマンション売却をするのは現実的ではありません。必ず不動産会社に仲介をお願いすることになります。

不動産会社へ仲介をお願いする際、宅地建物取引業法によって「媒介契約」というものを結ぶことになります。この契約は、「どんな内容の活動を実施するか」についてや、トラブルを防止するための契約です。

媒介契約することによって、依頼者と仲介者という関係が明確化されるのです。媒介契約は書面にて交わすことになるのですが、媒介契約書の型式が国土交通省から提供されています。

この契約書には、対象となる物件の情報のほか、契約期間や仲介手数料のことなどについて細かく記載がされています。この仲介手数料には、法律によって上限額が定められています。

そのため、法律で定められた上限額を超えた仲介手数料を要求するような不動産会社とは媒介契約を交わさないようにしましょう。

なお、マンション売却をする際に、何も考えずに不動産会社と媒介契約を結んではいけません。媒介契約を結ぶタイミングは、事前に信頼できそうな不動産会社に、売却したいマンションの査定を依頼をした後です。

不動産会社に査定を依頼して、提示された査定額に納得がいってから媒介契約を結ぶようにしましょう。

また、契約を交わす際には、専門用語が頻繁に使用されます。契約内容をしっかりと理解するためにも、事前に専門用語の意味を覚えておきましょう。

不動産会社の媒介契約3種類とそれぞれの特徴

ひと口に「媒介契約」と言っても、その種類は一つではありません。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

各媒介契約にはメリットとデメリットがそれぞれありますので、媒介契約をする前に必ず把握しておきましょう。そして、各媒介契約の特徴を把握した後は、どの媒介契約を交わしたほうが適切なのかじっくりと検討するようにしてください。

心配であれば、不動産会社に相談すると良いでしょう。兵庫県の神戸周辺には、良い不動産会社が多いので、親身になって相談にのってくれると思いますよ。

1、専属専任媒介契約

不動産物件の売却を1社だけに絞って依頼する契約のことを指します。

メリットとデメリットは主に下記が挙げられます。

短期間で売却しやすい

専属専任媒介契約を交わすと、不動産会社側はレインズへ5日以内に登録しなければなりません。

そのため、物件情報がすぐに同業者に拡散されます。すぐに情報が共有されるので、他の契約と比べて短期間で売却できる可能性があるのです。

こまめに販売活動の内容を把握できる

契約により、不動産会社は依頼者へ、1週間に1回以上販売活動の報告をしなければいけません。こまめに報告を受けることによりに、売却物件がどんな状態なのか把握することができます。

1つの不動産会社にしか依頼することができない

契約により、他の不動産会社に依頼することができません。また、3ヶ月間契約することになりますので、不動産会社の腕によっては、3ヶ月間買い手がつかないことも十分にありえます。

なお、依頼者自らが買い手を見つけることも可能ですが、必ず不動産会社を介して取引する必要があります。

2、専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様に、不動産物件の売却を1社のみに依頼する契約ですが、 下記のようなメリットとデメリットがあります。

自身で見つけた買い手と直接取引が可能

専属専任媒介契約と違い、自分自身で買い手を見つけた場合は、不動産会社を介さずに契約を交わすことができます。そのため、より良い条件で買い手がつくチャンスが広がります。

レインズに登録してもらえる

専任媒介契約を交わせば、7日以内に必ずレインズへ登録してもらえます。そのため、他の不動産会社にも早めに物件情報の共有がされますので、一般媒介契約よりも早めに買い手がつく可能性があります。

1社だけしか契約を交わすことができない

専属専任媒介契約と同様に、1社だけしか媒介契約を交わすことができません。もし、自分自身で買い手を見つけることができない場合は、媒介契約を交わした不動産会社へ全てを委ねないといけないのです。

専属専任媒介契約より売却物件の現状を把握しづらい

専任媒介契約を交わすと、不動産会社側は依頼者へ2週間に1回以上の頻度で報告すればいいので、場合によっては、専属専任媒介契約よりも、報告の頻度は減ってしまいます。

3、一般媒介契約

複数の不動産会社に、不動産売却を依頼することができる契約です。

メリットとデメリットは下記が挙げられます。

売却できるチャンスが広がる

先述の通り、他の媒介契約と比べての大きな違いは、2社以上の不動産会社に仲介を依頼することができます。

そのため、同時進行で販売活動をしてもらえます。また、自身で直接買い手を見つけて取引をすることもできます。

不動産会社を比較することができる

複数の不動産会社に仲介の依頼をすることができるのが大きな特徴なので、どの不動産会社が腕が良いか見比べることが可能です。

レインズへの登録義務がない

他の媒介契約では、レインズへの登録義務がありましたが、一般媒介契約では登録義務がなく任意での登録となります。

売却物件の現状が把握しづらい

他の媒介契約では、頻度の違いこそあれど、必ず依頼者へ販売活動の報告をする義務がありましたが、一般媒介契約には報告の義務がありません。しかしながら、報告を全くしない不動産会社は現実では中々いないでしょう。

失敗しない媒介契約の選び方

媒介契約は種類ごとにメリット・デメリットがありますので、必ず「この媒介契約のほうがいい」という訳ではありません。ケースによってオススメの媒介契約が異なるのです。

ケース1:売却したい物件が人気エリアの場合

事前に不動産会社に査定依頼した時に、人気エリアだと分かった時は一般媒介契約が良いでしょう。他の媒介契約だと、人気エリアの物件であるが故に囲い込みをされる可能性があるのです。

ケース2:売却することが難しい物件の場合

「物件のあるエリアが人気ない」などといった理由で、売ることが困難な物件の場合は一般媒介契約以外のものを選ぶと良いでしょう。

何故なら、売ることが難しいということは、不動産会社がいつも以上に力を入れて販売活動しないと売れないからです。

専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば、売買契約ができれば確実に報酬をもらうことができるので、不動産会社も力を入れて販売活動をしてくれます。

ケース3:早く売却したい場合

「近々引越ししなければいけない」など、何からの事情で少しでも早く売却したい場合で、かつ売却価格にこだわりがない時は、一般媒介契約が良いでしょう。一般媒介契約であれば、囲い込みの心配がないですし、売却価格を安くして購入希望者を多く集めることが可能なのです。

ケース4:高値で売却したい場合

時間に余裕があり、かつ少しでも高く売りたい場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約が良いでしょう。売却価格の安さをウリにすれば、早く購入希望者が現れる可能性が高いですが、安さをウリにできない場合は、長期戦を覚悟する必要があります。

そのため、力を入れて販売活動してくれる、専属専任媒介契約か専任媒介契約がオススメです。

媒介契約を結ぶ際の注意点

自身に適した媒介契約が分かっても安心してはいけません。不動産会社と媒介契約を交わす際は、いくつかの注意点があるのです。

まず一つ目に、希望条件についてです。マンション売却をするのであれば、売却したい日にちの期限や、販売活動の方法など、人によって何らかの希望条件があると思います。納得のいく販売活動をしてもらうためにも、希望条件については詳細な内容を伝えるようにしましょう。

二つ目に、仲介サービスの内容をチェックすることです。たとえば、「販売活動の報告の頻度はどれくらいか」「どのような内容の報告をしてくれるのか」などといったことをチェックしましょう。

サービスを受けることができると思ったものが、実はそのサービスを受けることができないといったトラブルを無くすためにも、事前に仲介サービスの内容はくまなく確認してください。

三つ目は「標準媒介契約約款」に基づいた契約書の内容になっているかについてです。もし、標準媒介契約約款に基づいて記載されていない条件がありましたら、トラブル防止のためにも、追記するようにしましょう。

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